一般民眾常將多出來的房屋出租給第三人，但也常碰到不守規矩的房客，最常見的就是把房屋內的空房間，再出租給別人，自己當起二房東收租金的情況發生。
如果此時身為房東的你，發現這種事，你該怎麼辦？
1.
當然第一步是趕快把租賃契約書拿出來看，通常制式的房屋租賃契約都會有約定這樣的條文，譬如：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房（店）屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房（店）屋。」，以及約定：「甲乙兩各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」這樣的約定，照理來說，已經規定得很清楚，也就是房客沒有經過房東的同意，是不可以將房屋的一部或是全部再轉租出去的。
2.
再依民法443條的規定來看，也是規定，如果房東出租的是房屋，房客是可以將房屋的一部份出租給他人，除非是有「反對之約定」。
3.
對照法典的規定，其實一般制式的房屋租賃契約是跟法典的規定是一樣的意思。
4.
唯一不同的是，民法第444條規定「承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」但上開契約的約定是「如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房（店）屋」。
5.
上開契約條雖記載「解約」，然參以租賃契約係繼續性契約，上開約定應無使租約溯及自始失其效力之意思，則租約上開約定得「解約」之真意，應係指房東得「終止契約」，使租約向後失效之意。
6.
所以，如果房客沒有經過房東的同意，是不得私自將房屋權利之全部或一部轉租他人使用，如果房客違約轉租出去，則房東是可以主張房客並未經其同意得將房屋轉租他人，得依民法第443條規定、租約之約定終止租約。
7.
通常終止租約的方式，都建議以「存證信函」的方式處理。同時記得一定要把「回執」仔細的把它跟存證信函訂在一起，好好的保存下來。「回執」是非常重要的文件，千萬不要遺失。
8.
再次叮嚀，一旦發現房客有違反約定轉租的情形，立馬當下應立即以「存證信函」的方式通知房客，或其他可以保存下來的通訊軟體（例如Line）以擷圖方式保留證據。若有「轉租客觀事實」已存在，並且也已知悉，千萬不要以為「又沒有清楚表示同意轉租」就應該是已經很清楚表達「不同意轉租」的意思，在訴訟過程中會有很大的風險，會被法官認為已默示同意轉租之事實，切記。
厚丞隨筆
2018.02.24
