斡旋金與要約書

透過房屋仲介業者購買房地產，如果你有購買的意願，房屋仲介會要你簽一份「斡旋金契約書」或是一份「要約書」，這兩種文書究竟有何不同，身為消費者的你，理應有所瞭解。

1.「斡旋金契約書」：是指載明購屋意思表示， 由不動產經紀業者向賣方議價之書面，購屋人「交付一定金錢」予不動產經紀業者，委其代為向賣方協議交易。此「交付一定金錢」，仲介業者名稱不論是稱做「訂金、意願金、保證金、附停止條件定金…」皆可被解讀是「斡旋金」。

2.「要約書」：是指載明購屋意思表示， 由不動產經紀業者向賣方議價之書面，而購屋人「不預先交付一定金錢」予不動產經紀業者。

3.從上面的說明：可以知道，這兩份文件唯一的差別就是，簽「斡旋契約書」時，購買者會需先要交出一筆「斡旋金」給房屋仲介業者，讓業者去跟賣方「議價」，一旦房地主在「斡旋金契約書」簽名同意簽收，這筆「斡旋金」款項成為價款一部份的「定金」，且買賣雙方的買賣契約就視為成立；若房地主不在「斡旋金契約書」簽名同意簽收，這筆「斡旋金」款項，仲介業者就必須無息全部退還給買方。

如果是簽署「要約書」，並不需要交出一筆金錢給房屋仲介業者，但是一樣，房屋仲介業者也是拿著此份「要約書」去跟房地主「議價」，若房地主同意買方之價格及條件後，買賣雙方即正式會面簽定買賣契約，一樣，在房地主未同意買方之價格及條件之前，買方都可以撤回要約書不買。

4. 消費者該如何挑選簽「斡旋金契約書」或「要約書」呢？

建議：如果購買房地意願一般，可以選擇簽立「要約書」的方式議價，但如果遇上十分滿意的房地，而仲介業者又能提供完整的付款保證制度，那麼以支付「若干斡旋金」的方式議價，通常較能達到令人滿意的議價結果。

5.至於房屋仲介業者，依據「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」第五點第（二）載明「不動產經紀業者從事不動產買賣之居間業務時，倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法第二十四條規定之虞。

6. 斡旋金制度在實務上卻也會發生糾紛，原因就在於消費者與房仲業者間對於可否沒收或加倍退還的認知不一致所以，為了減少糾紛，內政部遂制訂「要約書」範本提供買方參考使用，而買方使用「要約書」出價則可以不用支付斡旋金，且於賣方承諾前可以「撤回」要約。

7. 行政院公平交易委員會並決議如房仲業者於買方經其媒介而出價時，未告知其可選擇使用內政部版要約書時，將構成違反公平交易法第24條，將予以處罰，所以現行房仲業者大多數均配合依此決議辦理，告知買方有選擇權。但是千萬不要以為使用要約書不支付斡旋金時，在賣方同意售出後仍可任意反悔不買而不付任何法律責任，因為許多仲介業者所提供簽訂之要約書存在違約罰則的約定，即使要約書無違約罰之約定亦須賠償未違約之一方因此所致之損害，故仍需謹慎為之千萬不可兒戲，以免損及自身權益。

厚丞隨筆

2019.03.09