假設今天你是房東甲，將一間空房屋出租給第三人乙，結果因為房客乙臨時被公司調離到外縣市三個月，可是租約還有三個月才到期，正好公司有位同事丙也在找房子要承租，房客乙就跟房東甲說房屋先讓丙居住，但沒有跟房東說他自己當起二房東，等到三個月回來後房客乙再與房東甲簽約，結果沒想到續約後，乙仍然繼續將房屋的一間空房間再繼續轉租給丙，乙繼續當他的二房東，後來因為房東甲與房客乙因細故鬧翻，這個時候甲就提起訴訟說房客乙違反租約中禁止再轉租的條款，主張終止租約，要把房屋要回來，當然最後的官司，法官判房東甲敗訴了。
這是一個真實的案例，房東甲跟法官說他與房客乙續訂租約時，並未同意房客乙轉租，如果他有同意乙轉租，就會把租約第10條禁止轉租的約定把它為刪減、註記或修正云云。
但法官認為「系爭租約之租賃物為房屋，依民法第443條第1項但書規定，該『反對之約定』，於訂立租約時，出租人應有反對轉租之意思表示，並經承租人為不予轉租之承諾，始生前開規定反對轉租約定之效力。本件兩造因前次租約租期屆滿，因而再次簽立系爭租約，由房客乙繼續租賃系爭房屋使用，然房客乙於前次租約期間，房客乙已將系爭房屋部分轉租給丙使用，此轉租客觀事實延續至系爭租約再簽立時仍屬存在，並為房東甲所知悉，則房東甲就既已存在轉租之客觀事實如有反對之意，於兩造重新簽立系爭租約時（即續約），房東甲自應就客觀已存在之轉租事實為反對轉租之意思表示，並經房客乙就系爭房屋已部分轉租他人為不予轉租之承諾，就此特定轉租之事實，始生反對轉租約定之效力。再者，兩造簽立系爭租約係使用坊間書局販售之制式房屋租賃契約書，縱重新簽立之租約並未刪減、註記或修正系爭租約第10條『乙方（即承租人）未經甲方（即出租人）同意，不得私自將租賃房屋（店）權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人用房屋（店）。』之約定內容，依上開客觀存在之事實，堪認兩造簽立系爭租約簽立時，房東甲已無反對房客乙將系爭房屋一間空房間轉租給丙使用之意思表示，而有同意房客乙此特定部分之轉租，揆諸前開說明，房客乙將系爭房屋轉租第三人丙使用，自無違反系爭租約第10條之約定。」
所以這個案例再一次告訴我們，也再次叮嚀，若有「轉租客觀事實」已存在，並且也已知悉，千萬不要以為「又沒有清楚表示同意轉租」就應該是已經很清楚表達「不同意轉租」的意思，在訴訟過程中會有很大的風險，會被法官認為已默示同意轉租之事實，切記。
厚丞隨筆
2018.02.28
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